УслугиОценкаИнформационные материалыОценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости

Сопутствующие услуги:

Несмотря на то, что сектор коммерческой недвижимости существенно уже, чем жилой, ее оценка – одна из самых востребованных услуг оценочных компаний. Характерной особенностью данного сектора является то, что преобладающей формой сделок в нем является аренда.

 

Ссылки на разделы текущей страницы.
Достоверная и полная оценка коммерческой недвижимости возможна только при комплексном и профессиональном подходе к этой процедуре. Ее стоимость зависит не только от размера планируемой прибыли, но также и от потенциальных финансовых рисков. Немаловажная роль в анализе стоимости коммерческих объектов отводится также их местоположению, сроку окупаемости, физическому износу, государственной инфляции, рыночной ситуации и еще множеству факторов, которые в ходе оценки непременно должны быть учтены.

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости традиционно используют три метода: сравнительный, затратный и доходный, с помощью которых определяют три несколько различающиеся стоимости одного и того же объекта (при этом в каждой конкретной ситуации предпочтение может быть отдано одному из методов). На их основе впоследствии и формируется итоговое значение оценочной стоимости.

Какие объекты недвижимости называют коммерческими?

К коммерческой недвижимости относят объекты нежилого фонда (сооружения, здания, земельные участки), назначение которых заключается в обслуживании различного рода коммерческой деятельности (производство, торговля, услуги). Все их многообразие подразделяется на:

  • недвижимость, непосредственно приносящую доход;
  • недвижимость, создающую условия для получения дохода (к этой категории относятся промышленные объекты).

Таким образом, к коммерческой недвижимости можно отнести:

  • индустриальную недвижимость (или иными словами - промышленную): склады, производственные помещения, логистические комплексы и т.п.;
  • автомобильные паркинги, стоянки, гаражи;
  • офисные помещения, в т. ч. бизнес-центры;
  • гостиницы, отели;
  • места торговли (торговые комплексы, супермаркеты, универмаги и т.д.);
  • другие – менее распространенные коммерческие объекты.

В каких случаях может понадобиться оценка коммерческой недвижимости?

Оценка коммерческой недвижимости необходима во многих ситуациях:

  • для сделок купли-продажи с объектом оценки;
  • при передаче имущества в залог для оформления банковского кредита;
  • для оформления лизинговых операций;
  • для приватизации;
  • при сдаче в аренду;
  • в судебных разбирательствах;
  • в спорах относительно стоимости предмета оценки;
  • для определения базы по налогу на имущество;
  • при страховании недвижимости;
  • при внесении недвижимости в уставный капитал предприятия;
  • при оформлении наследства, брачного договора, соглашений о разделе имущества и т.д.

Частные случаи оценки

Рассмотрим особенности некоторых частных случаев оценки тех или иных типов коммерческой недвижимости.

Оценка офисов

Офисы, пожалуй, наиболее востребованный в оценке тип коммерческой недвижимости. Оценку стоимости офисных помещений проводят по разнообразным причинам: они все чаще становятся объектом инвестирования, покупаются, продаются, сдаются в аренду. Оценка офисной недвижимости - это не только анализ физических характеристик определенного помещения или здания, но и оценка соответствующих прав собственности на него. Кроме того, обязательно должны быть учтены такие факторы:

  • расположение объекта (практически всегда более ценными считаются помещения, расположенные в черте города, в местах с удобной транспортной развязкой);
  • инфраструктура (наличие парковки, различных близлежащих заведений т.п.);
  • степень влияния офиса на имидж компании - во многом данный фактор зависит от площади помещения и качества ремонта в нем (практика показывает, что клиенты и партнеры, особенно, те, кто сотрудничает с компанией впервые, придают достаточно большое значение именно офису).

Как оценивают: наиболее эффективным методом оценки офиса считается сравнительный, который основан на изучении аналогов. Но, конечно, не исключена возможность использования и других подходов.

Оценка гостиницы

Оценка гостиниц и гостиничных комплексов характеризуется тем, что их стоимость практически невозможно отделить от приносимых ими доходов. И если жилая недвижимость – это, как правило, только строение и земельный участок, то стоимость гостиницы неразрывно связана с комфортом, ресторанами, меблировкой, уровнем и качеством предоставляемых услуг, с создаваемой атмосферой в целом.

Оценивая гостиницу, во внимание принимают следующие основные ценообразующие факторы:

  • территориальное расположение;
  • известность имени (бренда);
  • наличие архитектурной (или исторической) ценности как самого здания гостиницы, так и окружающих строений;
  • количество и качество номеров;
  • наличие дополнительных удобств для клиентов (рестораны, кафе, залы для конференций, парковки);
  • фактор сезонности.

Как оценивают: выбор оценочных методов в каждом конкретном случае производится исходя из специфики гостиничных активов, целей проводимой оценки и наличия необходимой информации. Однако приоритетным, чаще всего, признается доходный подход. Конечную же стоимость гостиницы определяют путем обоснованного сравнения стоимостей, полученных применением каждого оценочного подхода.

Оценка гаражей, стоянок, машиномест

Оценка такой коммерческой недвижимости заключается в анализе стоимости самого строения и стоимости участка, который он занимает. Оценка гаража может быть необходима при разделе имущества, продаже, наследовании, определении стоимости налога на недвижимость, ликвидации строения, кредитовании под залог.

Важнейшими параметрами, определяющими достоверную цену объекта, в данном случае принято считать:

  • местонахождение;
  • год постройки;
  • наличие/отсутствие водопровода, электропитания, отопления;
  • вид и качество материалов, из которых возведен гараж или гаражный комплекс;
  • тип стоянки (закрытая, открытая);
  • площадь объекта и участка, на котором он размещен, а также размер полезной площади;
  • наличие охраны.

Как оценивают: оценка стоимости гаражей и стоянок чаще всего производится сравнительным методом: существующие на рынке предложения таких объектов достаточно точно отражают текущую ценовую ситуацию. Доходный подход тоже может быть задействован, однако он не приоритетен. Наименьшая роль в определении стоимости коммерческой недвижимости такого рода отводится затратному методу.

Оценка торговой недвижимости

В большинстве случаев процедура оценки торговых точек проводится для принятия решения об инвестировании или же перед совершением сделок купли-продажи.

Одним из главнейших критериев оценки таких объектов является расположение.

Учитываются также:

  • проходимость и доступность для целевой аудитории;
  • демография района (уровень дохода населения, половозрастной состав, количество жителей);
  • вероятность изменения характеристик района в краткосрочной и среднесрочной перспективах (возможно, в скором будущем по соседству откроются крупные сетевые магазины или промышленные предприятия);
  • наличие парковки (или места для нее);
  • наличие или возможности для организации подъездных путей, мест для погрузки и разгрузки, складов;
  • особенности внутренней планировки здания;
  • санитарно-экологическое состояние объекта.

Собрав информацию обо всех этих факторах, необходимо составить представление о том, каким может быть оборот торговой точки, а также определить виды продукции, которыми в данном случае наиболее целесообразно торговать. И только после всех этих сложных исследований можно достоверно судить о стоимости торгового объекта.

Как оценивают: затратный метод при оценке в данном случае дает наименее достоверный результат. Не слишком эффективен и сравнительный подход (он уместен, только если на рынке присутствуют подходящие аналоги, что бывает не очень часто). Самый же оптимальный вариант – оценка доходным методом.

Оценка недвижимости промышленного назначения

Здания и сооружения промышленного назначения также предполагают изучение определенного ряда факторов, дающих в комплексе наиболее достоверную стоимость объекта. Так, практически для любого производственного комплекса наиболее важными характеристиками являются:

  • наличие систем канализации и водоснабжения;
  • наличие электрического питания (в ряде случаев необходимым условием может быть присутствие не только основной, но и резервной системы);
  • наличие подъездных путей (как автомобильных дорог, так и железнодорожных веток);
  • санитарное, экологическое состояние строений, а также наличие соответствующих разрешений (пожарных и эпидемиологических служб).

Имеет значение и наличие различных обременений – штрафами, налоговыми санкциями и т. д. Кроме того, анализируется информация о возможных доходах, которые способен приносить промышленный объект.

Как оценивают: При оценке коммерческой промышленной недвижимости специалист, как и в других случаях, применяет оценочные методы в комплексе. Однако нужно учесть следующее. Производственные постройки создаются владельцами, исходя из специфики деятельности. Поэтому все конструктивные решения и особенности таких объектов, в подавляющем большинстве случаев, абсолютно уникальны. Это часто делает невозможным применение доходного и сравнительного подходов, а значит, основным (иногда единственным) методом будет затратный. Это не значит, что следует отказываться от других подходов, но приоритет в оценке промышленной недвижимости отдается именно расчету затрат на ее замещение или воспроизводство.

См.также: Оценка объектов специального назначения.