УслугиОценкаИнформационные материалыОценка загородной недвижимости

Оценка загородной недвижимости

Оценка загородной недвижимости - особенное направление в оценочной деятельности. Объясняется эта особенность, в первую очередь, наличием фактора субъективности: при покупке недвижимости за городом риск отдать лишние деньги намного выше. Почему же?

Устойчивый рост интереса покупателей к объектам загородной недвижимости нередко приводит к тому, что спрос в этом сегменте рынка зачастую превышает предложение. Как следствие, развитие ценовой динамики происходит под воздействием спекулятивных факторов. При этом наблюдается существенное расхождение фактических цен с реальной стоимостью объектов.

Поэтому проведение независимой оценки недвижимости - необходимый инструмент для нахождения компромиссного решения, учитывающего интересы как покупателя, так и продавца.

Какие объекты относятся к загородной недвижимости?

Под такой недвижимостью подразумеваются объекты, расположенные за чертой города:

  • дачные поселки и товарищества, коттеджные поселки;
  • дачные участки;
  • личные подсобные хозяйства;
  • коттеджи, таунхаусы, дачные и садовые дома;
  • а также объекты незавершенного загородного строительства и проекты загородной недвижимости.

Критерии оценки загородной недвижимости

Для того чтобы максимально точно оценить стоимость загородного объекта, нужно учесть довольно много факторов. Условно их можно разделить на несколько групп.

  • Территориальные факторы:
    • местоположение объекта;
    • экологическую ситуацию;
    • наличие природных объектов (лесов, водоемов, гор и пр.);
    • в некоторых случаях – даже сейсмоопасность;
    • также к этой группе можно отнести и фактор престижности места.
  • Инфраструктура района:
    • инфраструктура района в целом, в т.ч.:
    • транспортная доступность;
    • наличие водо- газо- и электроснабжения района;
    • наличие подъездных путей;
    • наличие охраны;
    • удаленность пожарных и медицинских служб и т.д.
  • Критерии самого объекта недвижимости:
    • год постройки, ввода в эксплуатацию;
    • назначение здания (помещения);
    • тип здания/помещения;
    • конструктивные решения;
    • естественную освещенность и вид из окна;
    • инженерное оснащение;
    • наличие систем вентиляции и кондиционирования;
    • наличие телекоммуникаций;
    • энергоснабжение;
    • планировку и отделку;
    • время последнего капитального (а также косметического) ремонта.
  • Также для любого здания необходимо учитывать:
    • наличие обременений;
    • наличие и состояние юридической документации.

Конечно, приведенный длинный перечень - это далеко не вся информация, которую анализируют оценщики для определения стоимости загородного объекта. При этом нужно понимать, что:

  • для разных целей оценки могут рассматриваться различные факторы с различными коэффициентами значимости;
  • критерии должны рассматриваться в совокупности;
  • достоверность результатов оценки будет тем выше, чем большее количество нюансов будет учтено.

Особенности оценки загородной недвижимости

Оценку загородной недвижимости нельзя назвать легким делом: если городские дома, в большинстве своем, построены по типовым проектам с использованием определенного строительного материала, то практически все загородные строения индивидуальны. Существенно различаются и сами проекты загородной недвижимости, и виды инженерных коммуникаций; различны способы оформления документов, присутствует разная освещенность, видовые характеристики и прочее и прочее. Следует также учитывать, что при оценке загородного дома во внимание принимается гораздо больше критериев, чем при оценке городских объектов жилой недвижимости.

Кроме того, при расчете стоимости загородной недвижимости принимаются во внимание и земельные правоотношения, что приводит к необходимости одновременного рассмотрения сразу двух объектов анализа: земельного участка и расположенных на нем строений. Вот почему процедура оценки загородной недвижимости включает в себя проведение работ по анализу стоимости всех составляющих загородного участка: земли, помещений, насаждений, деревьев, кустарников, беседок, оград, осветительных приборов, водоемов, насосов, колодцев и прочих улучшений.

Методы оценки

Оценка загородной недвижимости проводится, как правило, в рамках всех трех подходов: затратного, доходного и сравнительного. Индивидуальность объектов загородной недвижимости существенно осложняет подбор их аналогов и потому снижает долю сравнительного подхода (по сравнению с квартирами).

Оценка может производиться по массовому и индивидуальному принципам.

Массовая оценка заключается в специальном подходе к упрощенной оценке группы однородных объектов недвижимости. Выполняется она по состоянию на конкретную дату с применением статистического анализа и используется, прежде всего, для налогообложения.

Индивидуальная оценка объектов загородной недвижимости существенно отличается от массовой. В основу такой оценки закладывается принцип максимально эффективного использования объекта. Суть этого принципа состоит в том, что цена дома и земельного участка определяется исходя из его наиболее вероятного использования и с учетом того, что такое использование будет разумно оправданным, физически возможным, финансово осуществимым, соответствующим требованиям законодательства и способным приносить максимальный доход.

Задачи и предназначение индивидуальной оценки также несколько другие: она чаще применяется для определения стоимости в целях отчуждения (продажа, покупка), страхования, постановки на баланс, внесения в уставный капитал, переоценки, залога и в некоторых других случаях.

Окончательная стоимость объекта загородной недвижимости устанавливается путем сравнения его рыночной цены со стоимостью объектов-аналогов, с учетом совокупного размера затрат на новое строительство аналогичного объекта, а также с принятием во внимание способности данной недвижимости приносить доход за счет ее коммерческого использования.

Цели оценки загородной недвижимости

Оценку загородной недвижимости проводят по различным причинам. Это может быть:

  • разрешение имущественных споров;
  • заключение сделок купли-продажи и аренды;
  • страхование загородного дома;
  • оформление наследства, дарения;
  • передача в доверительное управление;
  • выяснение залоговой стоимости при получении кредита (ипотеки);
  • постановка на баланс предприятия;
  • определение величины налогооблагаемой базы в целях исчисления налогов;
  • изъятие загородного объекта государственными органами с выплатой компенсации и пр.

4 вопроса об оценке загородной недвижимости

 

1. Из каких основных этапов состоит оценка загородной недвижимости?

Ответ: Работы, проводимые в целях оценки объектов загородной недвижимости, включают в себя следующие этапы.

  1. Согласование основных условий задания на оценку и подписание договора.
  2. Предоставление заказчиком документов, необходимых для оценки.
  3. Проведение специалистом мероприятий по обследованию строения, изучению его характеристик, текущего состояния, а также по оценке имеющегося земельного участка.
  4. Составление отчета, включающего в себя определение рыночной цены рассматриваемого объекта и предложения по организации его эффективной эксплуатации.

 

2. Какие основные виды документов необходимы для проведения оценки загородной недвижимости?

Ответ:

  • Правоустанавливающие документы: свидетельства государственной регистрации, счета, договоры и другие документы, подтверждающие право собственности (а также иные права) на оцениваемый объект.
  • Кадастровые документы, необходимые для оценки земельного участка.
  • Документы бюро технической инвентаризации и другая техническая документация.
  • Документы, удостоверяющие личность заказчика-физического лица (паспорт) или сведения о заказчике-юридическом лице (регистрационные документы).
  • Дополнительные документы для оценки – предоставляются в случае наличия дополнительных факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого имущества.

Состав необходимого пакета документов в каждой конкретной ситуации назовет сам специалист, который будет проводить оценку.

 

3. Можно ли выполнить оценку загородной недвижимости без полного комплекта документов?

Ответ: Подготовка документов для оценки - один из важнейших этапов оценочной процедуры. В соответствии с требованиями, закрепленными в стандартах оценки, заказчик обязан предоставить специалисту-оценщику исчерпывающую информацию, дающую полное и достоверное представление об оцениваемом объекте. Перечень необходимой документации зависит, прежде всего, от целей оценки.

Оценка на основании неполного комплекта документации также возможна. Однако отчет по такой оценке не будет в достаточной степени соответствовать требованиям законодательства, поэтому он в ряде случаев может быть не принят к рассмотрению (например, официальными и государственными органами).

 

4. Существуют ли типичные ошибки, допускаемые при оценке загородной недвижимости?

Ответ: В связи с определенной трудностью оценки загородной недвижимости доверять ее необходимо высококвалифицированному специалисту. В противном случае при расчете стоимости объекта возможны ошибки. Наиболее «популярными» ошибками бывают следующие:

  • Объекты загородной недвижимости оценены только лишь методом сравнения.
  • При оценке дома не учтена стоимость земельного участка, проложенных коммуникаций (их перспектив).
  • Оценка стоимости объекта загородной недвижимости произведена только по площади строения.
  • Оценка сделана по одному или малому количеству критериев или без учета их совокупности.

 

См.также: Оценка загородного дома.