УслугиОценкаИнформационные материалыКадастровая стоимость

Кадастровая стоимость

Любой объект недвижимости, сведения о котором записаны в государственный кадастр недвижимости, обладает не повторяющимся во времени и на территории РФ государственным учетным номером (кадастровым номером). Кадастровые номера присваиваются органом кадастрового учета.

Для этих целей орган кадастрового учета выполняет деление территории РФ на единицы кадастрового деления:

  • кадастровые округа,
  • кадастровые кварталы,
  • кадастровые районы.

Кроме того, для каждого объекта может быть определена кадастровая стоимость недвижимости (в т.ч. кадастровая стоимость земельного участка).

Определение кадастровой стоимости

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Массовая кадастровая оценка

Массовая оценка недвижимости – оценка группы объектов недвижимости при их текущем использовании, имеющих близкие значения основных ценообразующих факторов, на конкретную дату с использованием математических методов, определяющих стоимость, на основе стандартных подходов к оценке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости при его текущем использовании – это денежная сумма, которую, как считает оценщик на дату выполнения оценки, можно обоснованно получить в обмен на объект недвижимости в коммерческой сделке между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом, но при условии сохранения функционального назначения объекта недвижимости и объемно-планировочных решений его конструкции. Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Однако, кадастровая стоимость недвижимости, определяемая методами массовой оценки, не учитывает ограничения и обременения на объекты оценки, за исключением ограничений и обременений, установленных в законодательном порядке на федеральном или региональном (местном) уровне. При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Данные обстоятельства могут существенным образом повлиять на реальную стоимость объекта недвижимости.

Кроме того, следует понимать, что точность регрессионной модели при массовой оценки достаточно низка, так как определяется только величиной средней ошибки аппроксимации (средним отклонением расчетных значений от фактических), рассчитанной по данным контрольной выборки.

Таким образом, можно с уверенностью говорить, что при проведении массовой оценки нельзя избежать ошибок из-за невозможности учета в массовой оценке индивидуальных характеристик объектов и прочих вышеперечисленных причин.

Поэтому, согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости недвижимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).

Оспаривание результатов кадастровой оценки

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости в суде установлен общий срок исковой давности – 3 года.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

См. также: подробно о переоценке и уменьшении кадастровой стоимости земли.

Кадастровая стоимость земельного участка

В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, согласно действующему законодательству, кадастровая стоимость земельного участка допускает две модели исчисления:

  • либо в результате проведения государственной кадастровой оценки,
  • либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта недвижимости.

Следует отметить, что законодательством Российской Федерации не установлено возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в заявительном порядке. Потому, оспаривание результатов кадастровой оценки земельного участка требует привлечения соответствующих специалистов, знающих все тонкости данной процедуры.

Оценочная компания «Аврора Консалтинг Северо-Запад».