УслугиОценкаИнформационные материалыЧто представляет собой отчет об оценке квартиры

Что представляет собой отчет об оценке квартиры

Сопутствующие услуги:

Оценка стоимости недвижимости выполняется профессиональными экспертами-оценщиками, выводы которых оформляются в виде отчета о проведенной оценке. Собственно, в нем и содержится информация относительно того, какова объективная рыночная стоимость оцениваемой недвижимости на данный конкретный момент.

Отчет об оценке квартиры: важность, структура и содержание

К процедуре оценки недвижимости, равно как и к отчету по ее результатам, ни в коем случае нельзя относиться как к обычной формальности. А сама стоимость квартиры, зафиксированная в отчете, должна быть не просто точной и объективной, но еще и самым тщательным образом обоснованной. В противном случае, если, к примеру, оценка квартиры проводится для банка, последний, посчитав заявленную стоимость квартиры недостоверной, может попросту отказать в выдаче кредита.

Именно поэтому полезно знать какую структуру должен иметь и какие разделы должен содержать грамотно подготовленный отчет об оценке. Заметим при этом, что хотя жестко зафиксированных нормативных требований к структуре и содержанию такого отчета нет, российская оценочная практика уже успела выработать его определенную форму, которая считается достаточной и оптимальной.

Общая информация об объекте оценки, его приемлемость в качестве залога и методология оценки

В начальных разделах отчета об оценке стоимости квартиры обычно содержится информация общего характера. Так, в пункте общих сведений представлены данные о том, какая именно квартира является объектом оценки, с какой целью проводится процедура оценки, кто выступает заказчиком и исполнителем процедуры. Собственно говоря, здесь же содержится и оценочная стоимость объекта недвижимости, обоснование которой представлено в дальнейшем.

В разделе об объекте оценки представлены детальные физические и технико-эксплуатационные характеристики оцениваемой недвижимости, приводятся необходимые чертежи и фотографии. Именно здесь указывается метраж квартиры, общая и полезная площадь, планировка, тип сооружения, ее место расположения и т.п. На основании представленных данных эксперт делает общий вывод о ее ликвидности - возможности быть проданной на рынке, в пределах разумных сроков экспозиции. Как следствие – о возможности данной квартиры выступать залогом.

Обязательным разделом отчета является описание используемой экспертом методологии. В частности здесь указывается, что оценка базируется на анализе наиболее эффективного варианта использования жилья. При этом прописываются этапы проведения процедуры, приводятся возможные варианты стоимости квартиры (рыночная, ликвидационная) и даются их определения. Эксперт также должен обосновать выбор наиболее приемлемого метода оценки рыночной стоимости жилья и привести формулы расчета рыночной и ликвидационной стоимости.

Аналитическая оценка рынка недвижимости

В основу оценки квартиры положен сравнительный подход, когда стоимость объекта определяется путем его сравнения с ценами аналогичных объектов, проданных (или продаваемых) на рынке на протяжении нескольких последних периодов. Поэтому важной частью всей оценочной процедуры является аналитическая работа эксперта, связанная с анализом рынка недвижимости.

Работая с базой сделок, эксперт-оценщик изучает ситуацию на рынке недвижимости и делает выводы о состоянии спроса и предложения, а также о его ценовой динамике. С учетом этих тенденций, а также беря во внимание сезонность и возможное воздействие на рынок различных внешних факторов (политики, экономики и т.п.), экспертом делается прогноз рыночной конъюнктуры.

Отметим, что объективно оценить стоимость недвижимости эксперт может только в том случае, если выбирает корректные объекты для сравнения. Именно поэтому в отчете об оценке важная роль принадлежит правильной сегментации рынка – эксперт должен четко выделить сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект (район, дислокация объекта, год постройки, тип здания, инфраструктура и т.п.), и уже далее производить сравнение и корректировку относительно объектов из данного сегмента.

Расчет рыночной и ликвидационной стоимости квартиры

Собственно говоря, в завершающих разделах отчета об оценке представлен окончательный расчет рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого объекта и приведена их согласованная и окончательная величина. Помимо этого, в конце отчета также содержатся перечень приложений с информацией, на основании которой и проведена оценка.

Хотелось бы заметить, что отчет носит рекомендательный, но никак не приказной характер. В данном случае он служит для пользователей лишь ориентиром, на основании которого те выстраивают свои дальнейшие действия относительно оцениваемой квартиры – продают, приобретают или кредитуют. Однако, выводы о стоимости конкретной квартиры, сделанные экспертом, не являются требованием или основанием для участников сделки вести себя тем или иным образом. Условно говоря, заявленная в отчете стоимость квартиры не является требованием для банка выдать заемщику именно ту сумму, на которую она оценена.