УслугиОценкаИнформационные материалыОценка загородного дома

Оценка загородного дома

Оценка загородного дома может потребоваться в самых различных жизненных ситуациях. А знание справедливой рыночной стоимости дома стало еще актуальнее в последние годы в связи с высоким спросом на загородную недвижимость. Повышенный спрос на загородные дома вызывает развитие спекулятивного рынка, когда продавцы осознанно или не осознанно, но завышают цену на дом.

Независимая оценка загородного дома как раз призвана дать его обоснованную стоимость и «примирить» продавца и покупателя.

Какие еще задачи может решить процедура оценки и в каких случаях она обязательна? Одни из наиболее распространенных причин проведения собственником оценки загородного дома могут быть следующими:

  • Покупка или продажа дома. Хотя в рамках простой сделки в форме купли-продажи между двумя сторонами закон не требует обязательного проведения оценки, определение справедливой рыночной стоимости дома позволяет быть уверенным в выгодности проводимой сделки.
  • Предоставление результата оценки в суд в случаях вступления в наследство, раздела имущества и пр.
  • Предоставление результата оценки в банк, когда загородный дом выступает в качестве объекта залога.
  • Также оценка может понадобиться для страховых компаний, при декларировании имущества, при передаче в доверительное управление и пр. Кроме того, иногда собственники заказывают оценку дома и исключительно для своих целей – просто хотят сориентироваться в стоимости принадлежащего им имущества, так как рынок недвижимости не всегда отличается стабильностью.

Отметим случай, когда оценка загородного дома необходима для целей кредитования, когда дом выступает в качестве залога. В этом случае оценщика лучше выбирать среди компаний, аккредитованных при банке, в который вы обратились. Банки аккредитованным оценщикам доверяют гораздо больше, чем специалистам со стороны. Как правило, при каждом финансово-кредитном учреждении аккредитовано в среднем от 5 до 10 компаний, поэтому выбор есть. Факторы, на которые стоит обращать внимание при выборе оценочной компании можно назвать «стандартными» - это ее опыт, наличие положительных официальных отзывов, оперативность проведения оценки и др.

Факторы, влияющие на стоимость загородного дома

Важными факторами, учитываемыми при оценке и влияющими на стоимость загородного дома, являются:

  • Местоположение и инфраструктура района. Расположение дома в экологически чистом районе с наличием вблизи природных объектов (водоемов, лесов и пр.) – кардинально увеличивает его стоимость. Но не менее важна и развитая инфраструктура: наличие качественных подъездных путей, централизованных коммуникаций (газо- водо- и электроснабжения) и других элементов цивилизации.
  • Степень завершенности строительства и качество отделки. Если загородный дом имеет черновую отделку, то и цена его будет ниже, чем у домов с завершенным циклом отделочных работ. Если дом полностью достроен и эксплуатируется, играет роль качество отделки и строительных материалов.
  • Инженерные системы внутри дома. Для повышения стоимости, дом должен быть подключен к централизованным коммуникациям, а также обладать функционирующими инженерными системами (отоплением, канализацией и пр.)
  • Обустройство территории. Наличие гаража, бани, бассейна. Такие элементы и повышают стоимость дома, и являются дополнительными стимулами, призванными заинтересовать потенциального покупателя.
  • Наличие обременений или долевое право собственности на объект оценки являются факторами, достаточно сильно понижающими стоимость объекта.

Необходимые документы

Оценка загородного дома требует от заказчика предоставление определенного пакета документов. В каждом конкретном случае пакет документов может различаться, но для стандартных и наиболее распространенных случаев, перечень включает:

  • Правоустанавливающие документы на право собственности дома и земли (договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации и пр.)
  • Кадастровый паспорт земельного участка.
  • Кадастровый или технический паспорт на сам загородный дом.
  • Если дом не достроен или не завершена отделка – необходимо представить справку БТИ о степени готовности дома.
  • Документы, удостоверяющие личность заказчика.
  • Для более точных расчетов лучше всего представить оценщику данные о произведенных за год коммунальных и налоговых платежах.
Когда все документы для проведения оценки собраны и договор подписан, можно оговорить дату и время выезда оценщика на место осмотра недвижимости. Отметим, что многие оценщики предпочитают не выезжать для осмотра дома и территории, обходясь фотографиями. Но полное представление о состоянии оцениваемого объекта можно получить только при личном осмотре. Клиент имеет право по закону настаивать на выезде оценщика.

Подходы к оценке

При проведении оценки, оценщик должен применять максимальное количество обоснованных подходов. В идеале нужно вместе использовать сравнительный, затратный и доходный методы. Однако зачастую оценщики для облегчения работ используют только рыночный (сравнительный) подход, то есть просто сравнивают те предложения, которые есть на рынке.

Вместе с тем использование всех подходов не всегда обосновано или даже невозможно. Однако при использовании сравнительного подхода, желательно также использовать затратный. То есть составить представление о стоимости строительно-сметных работ при строительстве дома. Если оценщик достаточно квалифицированный, стоимость объекта оценки, полученная с помощью этого подхода, будет достаточно близка к сумме вложенных в строительство средств. Произвести расчеты строительства дома оценщик может самостоятельно, с помощью методик восстановительной стоимости. Второй вариант – обратиться к профессиональному сметчику, который произведет все необходимые расчеты и составит смету.

Получая отчет, помните, что цена объекта, определенная оценщиком, не всегда может совпадать с вашими предположениями, однако она является наиболее обоснованной.