УслугиОценкаИнформационные материалыОценка объектов незавершенного строительства

Оценка объектов незавершенного строительства

Продажа (или приобретение) незавершенных строительных объектов – довольно распространенная современная практика. Несмотря на то, что такие объекты не готовы к эксплуатации, они все же являются товаром, что, в свою очередь, требует проведения оценки их стоимости.

Каким же образом можно оценить незавершенный объект и определить его адекватную рыночную стоимость?

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства считаются довольно сложными для оценки. В первую очередь это объясняется тем, что такая недвижимость еще не готова функционировать по своему прямому назначению, и, соответственно, не способна приносить доход своему владельцу. Более того, она может потребовать от будущего покупателя определенных временных и финансовых затрат. Сложность оценки может увеличиваться и вследствие сложного юридического положения незавершенного объекта, например, таким, как неурегулированное долевое разделение между лицами, претендующими на него, и многими другими.

Кроме того, объекты, строительство которых не закончено (и, особенно, если оно было заморожено), подвержены физическому износу в большей степени, чем функционирующая недвижимость. Отсутствие некоторых конструктивных элементов и систем приводит к тому, что действие внешней среды будет негативно сказываться на таком объекте, приводя к его повреждениям и ускоренному износу.

Таким образом, при оценке подобной недвижимости необходимо определить не только ее состояние, но и состав объекта, а также выяснить, по каким именно причинам было приостановлено или прекращено строительство, какие права на объект существуют и кто их обладатели. Поэтому при определении стоимости незавершенных строительных объектов необходимо обращаться к профессиональным оценщикам.

Этапы оценки незавершенного строительства

  1. Определение класса объектов. Их можно условно разделить на:
    • объекты общественного назначения;
    • жилые здания;
    • производственные здания.

    При этом объекты производственного назначения классифицируются также на:

    • здания специального назначения, функциональность которых строго регламентирована и не подлежит изменению;
    • универсальные здания и сооружения.
  2. Анализ юридического статуса объекта. Согласно действующему законодательству РФ, незавершенный строительный объект является недвижимым имуществом (ст.130 ГК РФ и ст.25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Но данный статус он получает только после государственной регистрации. Такую недвижимость можно реализовывать и приобретать по договорам купли-продажи.
  3. Оценка технического состояния объекта. Здесь проверяется качество выполненных работ, определяются все недостатки и дефекты строительства, а также стоимость их устранения – т.е. все, что напрямую влияет на затраты по завершению строительства (либо определяет его физическую возможность и экономическую целесообразность). На данном этапе оценщик изучает:
    • параметры объекта недвижимости и его элементов;
    • степень завершенности каждого конструктивного элемента или работы (фундаментов, коробки здания, перекрытий, кровли, инженерных систем, отделки и пр.);
    • износ каждого элемента и возможность использования последнего при возобновлении строительства (с учетом имеющегося износа). При необходимости рассчитывается стоимость восстановления конструктивных элементов до состояния, при котором возможно их дальнейшее использование.
  4. Расчет стоимости окончания строительства. Затраты на доведение проекта незавершенного строительства до полноценного состояния складываются из цены приобретения объекта и стоимости завершения строительства, при оценке которых специалист выполняет следующие основные работы:
    • анализирует сметную строительную документацию на предмет достоверности состава и объема работ;
    • проверяет правильность всех расчетов, накладных расходов и их соответствие проектной документации и условиям договоров;
    • определяет достоверность стоимости используемых оборудования и материалов;
    • оценивает достоверность фактических затрат по выполненным работам;
    • сопоставляет полученные фактические данные со сметой, выявляет отклонения и их причины;
    • прогнозирует возможные отклонения фактической стоимости объекта от сметной при будущем строительстве.
  5. Выбор наиболее лучшего и эффективного использования объекта. Данный этап оценки является очень важным, так как именно правильное и обоснованное решение по дальнейшему использованию объекта определяет размер финансовых вложений для завершения строительства и стоимость недвижимости после сдачи ее в эксплуатацию. При этом оценщик выбирает тот вариант перспективного использования, который обеспечит оцениваемому объекту максимальную стоимость. Выбирается такой вариант на основе анализа доходов, которые готовый объект способен приносить в будущем. На практике чаще всего рассматриваются следующие 3 варианта:
    • завершение строительных работ в соответствии с первоначальным проектом;
    • изменение назначения или конструктивных решений объекта в соответствии с новым проектом с сохранением уже построенной части здания;
    • снос незавершенного объекта, возведение нового здания или использование земельного участка по другому назначению.
    В последнем случае ценность для инвестора будет иметь только земельный участок под объектом, а имеющиеся на территории конструкции, напротив, будут создавать помеху новому строительству. Поэтому стоимость существующей постройки будет отрицательной – ее снос приведет к дополнительным затратам инвестора.
  6. Анализ правоотношений между продавцом объекта и остальными участниками строительства. Серьезное внимание стоит уделить также отношениям продавца с поставщиками, подрядчиками и проектировщиками. На практике встречаются случаи, когда, например, не все из выполненных работ по строительству были оплачены, или наоборот, не были сделаны оплаченные работы. Проанализировать взаимные обязательства необходимо и потому, что довольно часто замена, как проектной организации, так и поставщиков (подрядчиков), бывает невыгодна или невозможна.

Выбор методов оценки

Сравнительный подход применяется в отношении незавершенных строительных объектов крайне редко. Во-первых, потому, что предложений такой недвижимости на рынке очень мало. Во-вторых, сами объекты индивидуальны, сильно отличаются между собой, а значит, провести корректное сравнение, чаще всего, бывает невозможно. Поэтому в данном случае предпочтительными методами являются доходный и затратный.

Метод затратного подхода хорошо работает в том случае, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта является продолжение строительства по первичному (или имеющему незначительные изменения) проекту. Тогда задача оценщика - приведение к компромиссу покупателя и продавца. Продавец, желающий реализовать такой объект, ставит перед собой цель – вернуть вложенные в недвижимость денежные средства. Если определенная оценщиком стоимость имущества не значительно отличается от этой величины, то продавец будет согласен на сделку. Покупатель же, понимая, что на возведение уже построенных конструкций пришлось бы направить примерно такую сумму денежных средств, которая отражена в отчете, готов ее заплатить, чтобы сэкономить свое время.

Сложнее обстоит дело в ситуации, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценщик признает его снос. Продавцу и покупателю намного труднее будет прийти к компромиссу, т. к. как первый при определении цены сделки по-прежнему будет ориентироваться на вложенные в строительство средства, а второй – только на свои затраты и доходы в будущем. В данном случае можно использовать оба подхода - и затратный, и доходный. Однако предпочтение все же отдается именно доходному методу, поскольку он в полной мере учитывает фактическое состояние незавершенного строительного объекта и перспективы его использования.