УслугиОценкаНедвижимости

Оценка недвижимости

Независимая оценка недвижимости осуществляется компанией «Аврора Консалтинг Северо-Запад» с 2003 года. За это время нами выполнены тысячи отчетов об оценке как для предприятий, банков и государственных учреждений, так и для физических лиц.

Экспертная оценка недвижимости - залог взвешенности бизнес-решений.

Ссылки на разделы текущей страницы.

Оценка недвижимости по направлениям

Особо:

 


 

Почему стоит работать с "Аврора Консалтинг Северо-Запад"

Причина 1: банальная.

Причина 2: профессиональная.

Причина 3: главная!

 


 

Стоимость услуг

Ценовая политика нашей компании очень проста: мы стараемся быть в рынке. Мы не занижаем и не завышаем цены, мы выставляем адекватную стоимость услуг, позволяющую сохранять конкурентоспособность. Вместо эфемерных цен с приставкой "от...", предлагаем вам небольшое исследование цен на услуги оценки недвижимости в Москве.

Исключением является стоимость услуг по оценке квартир и загородных домов. В этих категориях мы указали минимальные цены, так как они часто оказываются и окончательными:

  • оценка квартир - от 4000 руб;
  • оценка загородного дома или коттеджа - от 12000 руб.

В отношении других услуг мы вас сориентируем при телефонном разговоре после вашего первичного описания объекта недвижимости.

 


 

Рекомендации

СПБ ГУ ГоржилобменОАО АвангардОАО Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитованияКИТ ФинансСИАБЮнаРюрик Менеджмент

Все рекомендации

 


Клиенты

Также особо отметим большую работу по оценке памятников и музеев для целей страхования (Гатчина, Павловск, музеи: блокады, хлеба, Ахматовой, Смольный, Достоевского, театра и музыки, семьи Рерихов, Суворова и другие).

Все клиенты

 


Аккредитации

Список партнеров "Аврора Консалтинг Северо-Запад", у которых мы имеем аккредитации в качестве независимого оценщика, в том числе:

  • государственные корпорации;
  • банки, работающие по программе ипотечного кредитования физических лиц;
  • банки, принимающие наши отчеты для кредитования юридических лиц;
  • саморегулируемые организации (СРО);
  • ипотечные агентства.


(PDF)

 

Звоните

Офис в Москве:

  • м. "Каширская" / м. "Коломенская", Коломенский проезд, д. 14, офис 22 (5 этаж), офис 3 (6 этаж)
  • +7(495)748-01-01

Офис в Санкт-Петербурге:

  • м. "Владимирская/Достоевская", ул. Разъезжая, дом 5, 4 этаж, офис 142
  • +7(812)454-60-34

Сориентировать вас по срокам и стоимости наших услуг мы сможем сразу при телефонном разговоре.


37 вопросов об оценке недвижимости

Разделы:

Общие вопросы

1. Каковы цели проведения оценки недвижимости? Когда она требуется?

Ответ: Оценка недвижимости – это определение наиболее вероятной стоимости, за которую можно реализовать объект при конкретных условиях. Самыми распространенными целями оценки являются:

  • установление цены сделки при покупке или продаже объекта недвижимости;
  • определение стоимости объекта для расчета налога на имущество;
  • документальное подтверждение стоимости объекта, выступающего залогом для получения кредита в банке;
  • расчет налогооблагаемой стоимости недвижимости, переданной по наследству или по договору дарения;
  • установление страховой стоимости объекта;
  • определение рыночной стоимости недвижимого имущества при спорах в суде.

2. От чего зависит стоимость работ по проведению оценки?

Ответ: На стоимость услуги по оценке недвижимости оказывают влияние следующие основные факторы:

  • степень сложности, размер и тип объекта оценки;
  • время, которое потребуется на проведение визуального осмотра и расчетов;
  • сумма расходов на проведение оценки;
  • набор услуг, которые будут предоставлены заказчику.

Оплата может быть почасовой, единовременной, а также выраженной в форме определенного процента от итоговой суммы оценки объекта.

Если обобщить (упростить), стоимость работ по оценке в первую очередь зависит от размера объекта и его назначения (комната, квартира, дом, промышленный объект и т.д.)

См. также: Цены на услуги по оценке недвижимости в Москве.

3. Сколько времени требуется на проведение оценки?

Ответ: Минимальное время, которое требуется специалисту для того, чтобы провести все работы по оценке недвижимости, составляет 1-2 дня. За этот срок могут быть оценены такие объекты, как гараж или квартира. На определение стоимости нежилого здания или загородного коттеджа может потребоваться 3-5 рабочих дней, а на объект незавершенного строительства – от 5 до 7 дней. Таким образом, срок проведения оценки напрямую зависит от характеристик исследуемого объекта.

4. Какие объекты недвижимости можно оценить?

Ответ: К оцениваемым объектам относится любое недвижимое имущество, обладающее стоимостью. Так, к оцениваемым объектам можно отнести: земельные участки, объекты незавершенного строительства, квартиры, комнаты, доли в квартире, загородные дома, коттеджи, таунхаусы, дачи, гаражи, склады, офисные и торговые здания или помещения, предприятия, заводы, цеха и многие другие объекты, имеющие неразрывную связь с землей.

5. Какие существуют типы цен?

Ответ: При оценке недвижимости могут использоваться несколько видов стоимости:

  • Рыночная стоимость – по которой объект может быть реализован на условиях конкурентного и открытого рынка (когда продавец и покупатель действуют по своей воле, без принуждения, осведомлены обо всех особенностях предмета сделки, а цена является разумным вознаграждением за объект).
  • Инвестиционная стоимость – учитывающая привлекательность и доходность недвижимости для инвестора.
  • Ликвидационная стоимость – за которую объект недвижимости может быть реализован за короткий срок.
  • Инвентаризационная стоимость – которую определяет БТИ.
  • Кадастровая стоимость – стоимость недвижимого имущества, установленная на основании данных о кадастре.

См. также:
5 видов стоимости недвижимости;
кратко о кадастровой стоимости.

6. Какие этапы включает оценка недвижимости?

Ответ: Оценка любого объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

  1. Составление задания на оценку.
  2. Постановку задач, определение цели оценки и подписание договора.
  3. Сбор необходимой информации и ее анализ.
  4. Проведение расчетов стоимости с использованием трех подходов к оценке.
  5. Определение итоговой стоимости недвижимого имущества.
  6. Оформление отчета об оценке.

7. Какие существуют методы оценки?

Ответ: Оценка недвижимости предполагает использование трех подходов к оценке:

  • Затратный подход – это метод оценки объекта, основанный на определении суммы затрат, которую потратит владелец на восстановление объекта (ремонт) или его замещение (снос и новое строительство).
  • Сравнительный подход – метод оценки недвижимости, который основан на анализе спроса и предложения по объектам, аналогичным исследуемому.
  • Доходный подход – метод, базирующийся на определении возможных доходов от оцениваемого объекта.

8. Можно ли оценить недвижимость "заочно", не выезжая на объект?

Ответ: Для того чтобы правильно рассчитать стоимость объекта недвижимости, специалист должен иметь полную и достоверную информацию о нем, включая данные о его физическом износе, эксплуатационных и технических характеристиках и прочих особенностях. Поэтому так важно, чтобы визуальный осмотр был проведен.

Если брать для примера оценку квартиры, то состояние ее отделки оценщик сможет определить только при личном осмотре, а это - важный ценообразующий фактор. Кроме того, визуальный осмотр позволит специалисту убедиться в том, что в квартире не сделаны самовольные перепланировки, которые могут повлечь за собой крупные штрафы.

Большое значение оказывает и окружение оцениваемого объекта: соседи, состояние подъезда, лифтов, наличие консьержа. Часто не последнюю роль играет и вид из окна квартиры.

Но на практике встречаются случаи, когда стоимость определяется без осмотра объекта, а подъезд и окружающая территория дома осматриваются и фиксируются на пленку (например, при спорах по поводу имущества в суде). Оценка квартиры без проведения осмотра осуществляется также при определении стоимости на дату в прошлом – ретроспективной оценке.

9. Можно ли произвести оценку недвижимости, не имея технической документации?

Ответ: Можно, если вы хотите просто узнать стоимость объекта для себя. Однако, не имея технической документации, получить документ, обладающий юридической силой в суде и иных органах, невозможно.

Если у вас нет на руках технического паспорта, это не будет непреодолимым препятствием для определения стоимости недвижимого имущества. Конечно, наличие техпаспорта или выписки из БТИ значительно облегчают работу специалиста, но при необходимости он может самостоятельно провести все обмеры и установить объемно-планировочные характеристики. Стоит учесть, что:

  • самостоятельные обмеры объекта оценщиком могут существенно увеличить срок проведения экспертизы и ее стоимость;
  • если вы оцениваете объект для последующего его использования в качестве банковского залога, то наличие технического паспорта или выписки из него в отчете - обязательное требование большинства кредитных организаций (см. также: оценка квартиры для ипотеки, сложности при оценке квартиры для банка).

В главном нормативном документе, на который опираются специалисты при составлении отчета об оценке – Федеральных стандартах оценки – сказано, что к отчету об оценке должны быть прикреплены заверенные в установленном порядке копии правоустанавливающей документации и документов из БТИ.

10. Что представляет собой отчет об оценке недвижимости?

Ответ: Содержание отчета, в первую очередь, зависит от цели оценки и поставленных перед специалистом задач. В него обязательно входят анализ рынка недвижимости, описание объекта оценки и расчеты по определению стоимости разными подходами.

Отчет, как правило, содержит от 20 до 80 страниц. Также в него входят и приложения: исходная документация, фотографии объекта.

См. также: отчет об оценке квартиры.

11. Сколько действует отчет об оценке?

Ответ: Согласно положениям Федеральных стандартов оценки, итоговая стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендуемой, если со дня составления отчета до времени представления публичной оферты не прошло более полугода.

12. В чем заключается оценка объектов незавершенного строительства?

Ответ: Объекты незавершенного строительства не признаются недвижимым имуществом до того момента, как застройщиком не будет получен акт государственной приемочной комиссии. Оценка незавершенного строительства определяет рыночную стоимость данного объекта с учетом текущей ситуации на рынке недвижимости и строительства. Целями определения стоимости незавершенного строительства являются:

  • получение кредита;
  • вступление в права наследника;
  • постановка на баланс предприятия объекта незавершенного строительства или внесение его в качестве вклада в уставный капитал;
  • совершение сделки по продаже или покупки объекта незавершенного строительства;
  • определение изменения стоимости объекта незавершенного строительства, являющейся следствием изменения ценовой ситуации на рынке недвижимости;
  • принятие решения о дальнейшей судьбе и использовании объекта незавершенного строительства.

См. также: Оценка стоимости объектов незавершенного строительства.

Оценка жилой недвижимости

Сопутствующие услуги:

13. Какие факторы учитываются оценщиком при оценке комнат и квартир?

Ответ: При оценке квартиры, доли в ней или комнаты специалистом учитывается множество факторов, таких как район города, площадь и планировка квартиры, состояние ее отделки, вид из окна, тип дома, этаж, число комнат, наличие балкона или лоджии, тип санузла, удаленность от метро, наличие в доме лифта и др. При этом влияние данных факторов не одинаково и зависит от конкретной ситуации.

14. Какие факторы учитываются при оценке загородной недвижимости?

Ответ: На стоимость загородной недвижимости влияют такие параметры, как удаленность объекта от города, транспортных остановок и железнодорожных станций, направление (расположение) относительно города, тип дома и состояние его отделки, площадь земельного участка, тип почв, наличие поблизости водоемов, лесных массивов. Большое значение имеет престижность места расположения загородного дома, наличие и состояние инженерных сетей, площадь объекта, развитость инфраструктуры, ландшафт и т.д.

См. также:
Сводная информация об оценке загородной недвижимости;
Оценка загородных домов и коттеджей.

15. Какие существуют особенности оценки жилой недвижимости?

Ответ: Оценка жилой недвижимости в нашей стране имеет свои особенности. Перечислим некоторые из них:

  • При оценке специалист анализирует общую площадь объекта, в том числе жилую и нежилую, однако согласно жилищному законодательству, площадь лоджий и балконов при этом не учитывается. Нередко ошибки неопытных оценщиков в этом вопросе являются поводом для разбирательства в суде.
  • При проведении оценки профессионалы часто используют информацию из БТИ, в которой не отражается рыночная стоимость объекта (справка БТИ показывает балансовую стоимость, которая используется для расчета сборов и налогов).
  • В процессе оценки специалисты учитывают не только финансовые показатели, но и нормы законодательства, особенности рынка и прочие факторы. Отчет оценщика является официальным документом, используемым в большинстве процедур жилищных процедур.

16. Какие документы нужны для оценки жилой недвижимости?

Ответ: Документами для оценки объектов жилой недвижимости (на праве собственности) являются:

  • Технический паспорт;
  • Кадастровый паспорт;
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • Информация о наличии у объекта обременений.

Для оценки жилья на правах требования по договору долевого участия в строительстве понадобятся:

  • поэтажный план застройщика;
  • договор инвестирования;
  • копии страниц паспорта заказчика оценки (первая и страница с указанием места жительства).

Данные перечни документов носят предварительный характер и могут быть скорректированы исходя из специфики объекта, подлежащего оценке.

17. Как подбираются объекты для сравнения?

Ответ: Для сравнительного подхода никогда не выбирается только один объект-аналог. Их должно быть, как минимум, три, а если возможно, то 5 и более. Выборка тщательно проверяется специалистом, чтобы в нее не попадали объекты по слишком завышенной или заниженной цене. При соблюдении таких правил у разных оценщиков результат будет отличаться примерно на 5-10 %.

18. Можно ли самостоятельно оценить квартиру или комнату?

Ответ: Провести самостоятельную оценку квартиры или комнаты можно. Но, очень вероятно, что результат такой оценки будет не достоверным и не объективным. Вы можете сами найти статистические данные, информацию о конъюнктуре рынка недвижимости, ценах за квадратный метр и сделать на основании этих сведений выводы. Но это займет много времени, да и расчеты могут быть не точными.

Сейчас в Интернете появилось много сайтов, которые предлагают провести оценку квартиры он-лайн. Результаты таких расчетов будут приблизительными, так как стоимость объектов в этом случае определяется на основе усредненных параметров. Если вам необходимы достоверные и объективные данные о стоимости вашей квартиры, то лучше все же обратиться к экспертам.

19. Что делать, если невозможно получить документы на квартиру?

Ответ: Если документы на квартиру вами, как собственником, утрачены, вы всегда имеете возможность заказать их дубликаты. Если же вы не собственник помещения, то, скорее всего, оценка необходима вам для суда. Не имея необходимых документов, оформить договор на оценку невозможно, но это не значит, что вы не сможете подать исковое заявление без отчета об оценке.

Стоимость иска можно посчитать приблизительно на основе данных сети Интернет и газет. Кроме того, оценщики могут приготовить справку о средней стоимости 1 кв. м. квартиры в вашем районе в домах схожего типа с определенным количеством комнат. По данным этой справки можно определить примерную стоимость квартиры и использовать ее для подачи иска.

20. Кто должен заказывать оценку стоимости квартиры при купле-продаже – продавец или покупатель?

Ответ: Заказчиком услуги по оценке может быть как покупатель, так и продавец. Но наилучшим вариантом будет совместный выбор оценщика и продавцом, и покупателем. В этом случае ни у кого из сторон сделки не будет сомнений в том, что специалист независим и не заинтересован в результате экспертизы.

21. Оценщик дешево оценил мою квартиру. Можно ли оспорить эту цену и провести переоценку у другого специалиста?

Ответ: Оценка объекта недвижимости основана на субъективном мнении оценщика. Если вы не согласны с результатами отчета, то вы можете обратиться к другому специалисту. Оспаривать результаты оценки не имеет смысла, если у вас нет доказательств в некомпетентности оценщика. Вполне возможно, что ваша квартира переоценена рынком, но на самом деле ее стоимость ниже. Это может быть связано, например, с тем, что в цену уже заложена комиссия агента.

22. В чем отличие оценки комнаты от оценки квартиры?

Ответ: Методика определения стоимости комнаты и квартиры ничем не отличается. Подобных объектов на современном рынке жилья представлено достаточно, поэтому найти необходимое количество квартир и комнат, аналогичных оцениваемым, для специалиста не составит труда.

Различия между этими видами оценки заключается только в ценообразующих факторах – тех параметрах, которые определяют итоговую стоимость оцениваемого объекта. Для комнат они несколько отличаются. Например, большое значение при определении стоимости комнаты имеет число соседей, их социальный состав, площадь общего имущества (коридоров, санузлов, кухни) и другие факторы.

23. Как оценивается стоимость доли квартиры?

Ответ: Сначала необходимо понять, какая у вас доля. В коммунальной квартире объектом прав собственности является доля от всей квартиры, которая привязана к конкретной комнате в ней. Определить стоимость такой доли - не проблема для оценщика, ведь вторичный рынок подобных объектов развит достаточно хорошо.

Иная ситуация обстоит с долей, которая не выделена в натуре. Для таких объектов очень трудно подобрать аналоги на рынке недвижимости. Это объясняется двумя причинами:

  • Подавляющее число подобных сделок происходит между собственниками доли в квартире, так как они обладают правом преимущественной покупки этой доли.
  • Если такая доля попадает на открытый рынок, то, скорее всего, это связано с конфликтами между собственниками долей в квартире. Без большой скидки эту долю не получится продать.

Процесс оценки доли в квартире условно разделяется на два этапа. Сначала специалист рассчитывает стоимость целой квартиры, опираясь на данные по спросу и предложению на рынке недвижимости. Затем пропорционально оценивается стоимость доли. На втором этапе определяется стоимость доли, если ее собираются продавать в качестве отдельного объекта на рынке. В этом случае к рассчитанной на первом этапе сумме применяют дополнительную скидку.

24. От каких факторов зависит величина стоимости комнаты?

Ответ: Если не принимать во внимание стандартные для всех объектов жилой недвижимости ценообразующие факторы (местоположение, тип здания и др.), то, в первую очередь, на рыночную стоимость комнаты влияют такие параметры, как общее число комнат и количество соседей. При этом под количеством соседей понимается, как фактическое число проживающих, так и число квартиросъемщиков, на которых приходят счета за квартплату.

Важность этих двух факторов (число комнат и квартиросъемщиков) связана с возможностью выкупа квартиры полностью в собственность. Чем меньше количество соседей и отдельных комнат, тем дешевле и легче осуществить выкуп.

Проще всего сделать это в двухкомнатных коммунальных квартирах, где только два квартиросъемщика. Чтобы получить в собственность целую квартиру, достаточно просто выкупить вторую комнату ее владельца. Именно поэтому комнаты в двухкомнатных коммунальных квартирах имеют самую большую стоимость.

У комнат намного сильнее, чем у квартир, прослеживается зависимость между падением стоимости одного квадратного метра при росте общей площади. Так, стоимость одного квадратного метра небольшой комнаты (до 10 кв. м.) может почти в два раза превышать стоимость одного метра площади крупной комнаты (более 25 кв. м.). Это связано с тем, что даже при такой высокой стоимости одного метра полная стоимость комнаты будет оставаться небольшой, но при этом ее новый владелец все равно получает возможность прописки и место для жилья.

Оценка коммерческой недвижимости

Сопутствующие услуги:

25. Какие факторы необходимо учитывать при оценке коммерческой недвижимости?

Ответ: При определении стоимости коммерческой недвижимости оценщик учитывает большое количество ценообразующих факторов. Для "среднестатистического" объекта коммерческой недвижимости, наиболее значимыми из них являются:

  • Месторасположение. Этот параметр играет одну из главных ролей – ведь каким бы привлекательным не был объект коммерческой недвижимости, он не будет обладать высокой стоимостью, если находится вдали от транспортных линий и людских потоков.
  • Тип здания.
  • Количество этажей.
  • Площадь объекта.
  • Качество отделки.
  • Наличие отдельного входа.
  • Наличие арендаторов, в том числе и якорных.
  • И пр.

Подробнее: Частные случаи оценки коммерческой недвижимости.

26. Каковы особенности оценки коммерческой недвижимости?

Ответ: Коммерческая недвижимость - это объекты недвижимости, которые приносят доход. Поэтому при их оценке на первый план выходят параметры, определяющие доход от обладания такими объектами. Определение стоимости в этом случае производится, как правило, доходным подходом. Он основан на принципе ожидания, заключающемся в том, что стоимость недвижимости определяется величиной выгоды ее владельца.

Определение стоимости такого объекта включает анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования. В ходе анализа специалист выясняет, какая деятельность для этого объекта разрешена законом, фактически осуществима и максимально выгодна.

При оценке стоимости учитываются также такие факторы, как инфляция, износ (экономический, физический, функциональный), спрос на аналогичные виды недвижимости, перспективность местонахождения.

27. Какие документы необходимы для оценки коммерческой недвижимости?

Ответ: Для проведения оценки объекта коммерческой недвижимости необходимо предоставить специалисту следующий типовой пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • документы на земельный участок, расположенный под объектом: правоустанавливающий документ, кадастровый паспорт, план земельного участка, расчет ставки налога на землю или величины арендной платы за участок;
  • технический паспорт из БТИ, поэтажные планы и экспликации помещений;
  • сведения о балансовой стоимости объекта недвижимости (для юридического лица);
  • договоры аренды на объект, информация о наличии иных обременений и ограничений;
  • справку о размере среднегодовых операционных расходов по объекту;
  • реквизиты заказчика услуги по оценке (для юридических лиц – сведения об организации, для граждан – паспортные данные).

28. Какие существуют направления оценки коммерческой недвижимости?

Ответ: Направления оценки коммерческой недвижимости можно условно классифицировать в зависимости от типа оцениваемого объекта. Это может быть:

  • оценка торговой недвижимости (магазинов, торговых центров, молов, кафе, ресторанов, торговых комплексов и др.);
  • оценка офисной недвижимости (офисных зданий, помещений, бизнес-центров, особняков);
  • оценка складской недвижимости;
  • оценка гостиничной недвижимости;
  • оценка инвестиционных проектов;
  • оценка производственных и промышленных предприятий;
  • оценка недвижимости смешанного назначения;
  • оценка гаражей;
  • оценка других зданий и сооружений коммерческого назначения.

Оценка промышленной недвижимости

29. Какие факторы учитываются при оценке промышленной недвижимости?

Ответ: В случае промышленной недвижимости главными ценообразующими факторами являются:

  • местоположение объекта;
  • площадь земельного участка под объектом;
  • правовой статус земельного участка (собственность или аренда);
  • обеспеченность инженерными коммуникациями и их состояние;
  • материал стен зданий;
  • площадь объекта;
  • его физический износ.

30. Каковы особенности оценки промышленной недвижимости?

Ответ: Оценка промышленных объектов производится с учетом особенностей формирования их стоимости на открытом рынке, таких как:

  • ограниченность спроса на объекты промышленной недвижимости;
  • большие затраты на создание промышленного объекта;
  • меньшее влияние фактора месторасположения;
  • существенное влияние фактора обеспеченности объекта ресурсами, такими как вода, газ, электричество;
  • специфика конкуренции на ограниченном рынке;
  • необходимость соблюдения норм охраны природы.

31. Какие документы необходимы для оценки объекта недвижимости промышленного назначения?

Ответ: Для того чтобы у оценщика была возможность оценить промышленный объект, заказчик услуги должен предоставить ему следующие сведения:

  • правоустанавливающие документы на здания, сооружения, земельный участок под объектом;
  • технический паспорт на объект с поэтажными планами и экспликациями;
  • информацию о наличии обременений (залогов, долговых обязательств, арендаторов, контрактов, соглашений или иных возможных ограничений по использованию);
  • информацию обо всех сооружениях, включенных в состав объекта;
  • информацию о физических границах исследуемого объекта (копию карты или плана с обозначением объекта).

32. Какой подход применяется для оценки промышленной недвижимости?

Ответ: Большая часть объектов промышленного назначения строятся в целях дальнейшего использования для собственных нужд. Конструктивные решения зданий, мощности предприятия и прочие особенности делают каждый промышленный объект уникальным. Это приводит к тому, что чаще всего применение сравнительного и доходного подходов весьма затруднительно или даже невозможно. Это означает, что на первый план в данном случае выходит затратный подход.

Но это не означает, что в отношении промышленных объектов всегда следует отказываться от доходного и сравнительного подходов. Их также можно применять, однако приоритет находится у метода пересчета затрат на воспроизводство или замещение объекта промышленной недвижимости.

Оценка земли и земельных участков

Сопутствующие услуги:

33. Какие факторы учитываются при оценке земельных участков?

Ответ: При выполнении оценки земельных участков главными факторами, влияющими на итоговую величину стоимости объекта, являются:

  • его местоположение;
  • целевое назначение;
  • наличие водоемов и лесов;
  • площадь земельного участка;
  • наличие/качество дорог, коммуникаций;
  • наличие/качество строений на участке;
  • ожидаемые доходы от использования объекта;
  • законодательно разрешенное использование земельного участка и т.д.

Если же определяется стоимость прав аренды земельного участка, то на итоговую цену объекта влияют также такие факторы, как срок действия прав аренды, обременения этого права, права арендатора и иных лиц.

Стоит помнить, что на соотношение всех вышеперечисленных факторов оказывает влияние целый комплекс условий, поэтому стоимость одного и того же участка может быть неодинаковой в различные периоды времени. Стоимость похожих участков на одну и ту же дату также может отличаться.

34. Какие существуют особенности оценки земельных участков?

Ответ: С точки зрения оценки земельные участки существенно отличаются от остальных объектов недвижимого имущества. Это связано со следующими факторами:

  • земельный участок невозможно свободно воспроизвести, как любой другой объект недвижимости;
  • у него нет срока эксплуатации (в отличие от всех других объектов);
  • каждый земельный участок характеризуется определенным назначением (например, сельскохозяйственные участки, земли поселений и прочие);
  • такое понятие, как физический износ, не применимо к земельному участку.

35. Какие документы необходимы для оценки земельных участков?

Ответ: Для оценки земельного участка потребуются следующие документы и сведения:

  • правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о госрегистрации права собственности, документы, подтверждающие право аренды);
  • кадастровый паспорт на участок;
  • сведения о территориальных границах участка (геодезический план, данные из землеустроительного дела);
  • информацию по наличию у земельного участка обременений или ограничений.

36. Могу ли я самостоятельно оценить земельный участок?

Ответ: В большинстве случаев земельные участки должны оцениваться специалистами-оценщиками, имеющими необходимую квалификацию и допуск СРО. Самостоятельно оценить объект можно лишь для личных нужд (например, чтобы заранее узнать примерный размер кредита под залог земельного участка). Такую оценку можно провести путем анализа похожих предложений, размещенных в СМИ или Интернет-базах.

Однако без соответствующего опыта в этом вопросе очень легко ошибиться. Кроме того, полученные таким способом результаты не будут иметь никакой правовой силы (в отличие от данных профессионального оценщика, отчет которого – это официальный документ). Поэтому лучшим вариантом все же является оценка, проводимая квалифицированными специалистами.

37. Что представляет собой отчёт об оценке земельного участка?

Ответ: Отчет об оценке земельного участка – это официальный документ, имеющий юридическую силу, объемом от 20 до 80 страниц. Оформление данного отчета является заключительным этапом процесса оценки.

Такой документ должен соответствовать стандартам оценки и требованиям законодательства. В отчете об оценке земельного участка содержатся: итоги проведенных исследований, расчеты, подробная информация об объекте, его стоимости, дате определения стоимости, примененных методах оценки, корректировках, допущениях, рекомендациях.

К отчету прилагаются также заключения проведенных экспертиз и документы технической инвентаризации. Кроме того, он содержит реквизиты заказчика и оценочной компании.