ГлавнаяУслугиОценкаИнформационные материалыОценка недвижимости в Москве

Оценка недвижимости в Москве

Сопутствующие услуги:

В данной статье представлен обзор цен на услуги по оценке недвижимости в Москве.

Москва – мировой мегаполис, в котором, помимо миллионов людей, живет большой (и не очень) бизнес. И люди и бизнес прочно связаны и напрямую зависят от… недвижимости. Квартиры, коттеджи, офисы, промышленные объекты, земельные участки – все это нередко требует точной оценки своей стоимости. Поэтому услуги по оценке недвижимости для Москвы очень и очень востребованы и являются весьма высококонкурентным бизнесом.

Мы провели небольшое исследование и попробовали определить нижнюю границу цен на данные услуги (имеется в виду формулировка с приставкой «от»: «цена от X руб.»). Также мы постарались выявить некоторые закономерности, от чего зависит стоимость услуг.

Все данные брались из открытых источников – с сайтов соответствующих компаний. Актуальность исследования – август 2014 года.

Жилая Коммерческая Промышленная Земля Сроки Выводы
Ссылки на разделы текущей страницы.

Оценка недвижимости в Москве: цена услуги

Всю недвижимость мы разделили на 4 группы:

  • жилая (квартиры, комнаты, коттеджи, дачи, гаражи),
  • коммерческая (офисы, складские помещения),
  • промышленные объекты и специальная недвижимость (незавершенное строительство, объекты инфраструктуры и пр.),
  • земельные участки.

Жилая недвижимость

Еще раз обращаем внимание, что указаны цены с приставкой «от…». То есть это нижняя граница стоимости услуг по оценке жилой недвижимости для Москвы.

Тип объекта Минимальная найденная цена, руб. Средняя цена, руб. Наибольшая найденная цена, руб.
Квартиры 2500 3000-4000 4700
Комнаты 2500 4000-4500 4700
Коттеджи, дачи, дома (загородная недвижимость) 5700 8000-12000 15000
Гаражи 2500 3500-4000 5000

При оценке квартир для Москвы характерна большая кучность начальных цен. Редкие компании выходят за рамки нижней границы в 3-4 тысяч рублей. Поэтому компании, предлагающие данную услугу за 2500, скорее всего, в чем-то хитрят. Либо цена в любом случае повысится, либо может иметься в виду не отчет, а, так называемое, «заключение» (оно действительно стоит дешевле отчета на 500-1500 рублей). Заключение о стоимости объекта недвижимости подходит для предоставления нотариусу, органам опеки, в некоторых случаях – в посольства, но не имеет юридической силы, в отличие от полноценного отчета об оценке. Впрочем, не исключены случаи, что это некие рекламные акции, однако указание на это на просмотренных сайтах мы не обнаружили.

Стоимость услуги увеличивается:

  • при увеличении площади квартиры (в среднем, разница между одно- и трехкомнатными квартирами – около 1 тыс. рублей);
  • при нахождении квартиры за МКАДом (или в области) – как правило, плюс 1 тыс. рублей;
  • за срочность (за 1 день вместо 2-3 или, к примеру, одна из компаний готова сделать отчет за 6 часов при соответствующей доплате).

Также стоимость услуги может быть повышена:

  • если квартира перепланирована по индивидуальному проекту;
  • если требуется выезд оценщика в выходной день.

Не можем не отметить найденную цену в 3900 рублей. Вот такой вот маркетинг.

Стоимость оценки комнат, как это может показаться странным, находится в районе 4-4,5 тыс., т.е. чуть выше, чем оценка квартир. На самом деле здесь нет противоречия, так как оценка доли в квартире несколько сложнее оценки всей квартиры (упрощенно говоря, сначала в любом случае надо оценить стоимость всей квартиры, а потом уже вычленить стоимость комнаты). Хотя и здесь находятся «индивиды», предлагающие услуги за 2,5 тыс.

При указании цены услуги по оценке коттеджа (или другой загородной недвижимости), некоторые компании пользуются такой уловкой. Дело в том, что оценка дома подразумевает и оценку земельного участка, на котором этот дом находится. То есть вполне логично указывать общую стоимость всех работ, но не все это делают. Таким образом, слишком низкая цена на оценку дома, скорее всего, не учитывает стоимость оценки земли.

Кроме того, оценка дач и садовых домов может стоить чуть меньше оценки коттеджа. Но в прайсах это различие не указывается, пишется просто «загородный дом» и ставится минимальная цена, от чего и выглядит она более заманчиво.

По-видимому, именно из-за таких «тонкостей», разброс цен получился довольно широким.

Можем дать примерную ориентировку: если стоимость оценки коттеджа ниже 10 тыс., то, скорее всего, здесь кроется как раз тот самый подвох.

Факторы, влияющие на окончательную стоимость услуги, те же:

  • площадь (оценка дома в пределах 250 кв. м. обойдется в районе 15000 рублей, при больших площадях, цена оговаривается отдельно),
  • удаленность (дополнительно 1-2 тыс. руб. за поездку за пределы Москвы),
  • срочность (так же – плюс 1-2 тыс. руб., сроки примерно схожи со сроками при оценке квартир).

Также имеет значение наличие дополнительных построек (пристроек) и то, не является ли дом поврежденным.

Минимальная стоимость услуг по оценке гаражей находится примерно в том же ценовом диапазоне, что и оценка квартир. Однако и тут встречаются пресловутые «от 2500 руб.»

Особенность – разделение гаражей на капитальные и некапитальные (первые оценить стоит немного дороже).

Коммерческая недвижимость

Оценку коммерческой недвижимости в Москве можно подразделить на три направления: отдельно стоящие здания, встроенные или пристроенные помещения, офисы (склады, торговые помещения).

Тип объекта Минимальная найденная цена, руб. Средняя цена, руб. Наибольшая найденная цена, руб.
Отдельные здания 8500 14000-18000 20000
Пристройки, встроенные помещения 11000 11000-14000 14000
Офисы, торговые и складские помещения 4500 10000-12000 15000

Сопутствующие услуги:

При оценке отдельных зданий, стоимость работ во всех прайсах, кроме одного, указывалась выше 14 тыс. рублей. Поэтому крайне низкий ценник, сильно выбивающийся за рамки общего ценового коридора – 8,5 тыс. руб. – вызывает естественный вопрос – почему так дешево?

Стоимость оценки встроенных или пристроенных помещений у оценочных компаний встречается довольно редко. Из тех же, кто выделяет этот тип недвижимости, есть определенная консолидация в вопросах цены.

В стоимости работ по оценке офисов, складских и торговых помещений у Москвы есть интересная особенность. Часть компаний указывает минимальную цену в районе 4,5-6 тыс. рублей, потом идет некий разрыв и новый диапазон минимальных цен начинается в районе 10-12 тысяч. Для данного типа недвижимости, возможно, это объясняется специализацией компаний. Если фирма тяготеет к работе с офисными помещениями, что называется, «набила на них руку», то и ценник идет в «первом коридоре». Но это версия. Подвохи могут быть везде.

Заметим, что если площадь оцениваемого помещения выше какого-то значения, то разница в цене для разных компаний может быть существенной. К примеру, для одной компании цена в 12 тыс. включает оценку помещений до 500 кв. метров, а для другой лишь до 100 кв. метров, при этом для помещений в диапазоне 100-500 кв. метров стоимость у этой компании составляет уже 17 тыс. рублей. Поэтому в данном случае выбирать заказчика, ориентируясь и на стоимость услуг, вполне имеет смысл.

Было и своеобразное предложение, устанавливающее стоимость работ по оценке одного помещения без указания площади (это как раз наибольшая найденная цена – 15000 рублей). Можно предположить, что руководство компании ориентировано на спортзалы.

В целом, на наш взгляд, оценка московской недвижимости, несущей коммерческую ценность, является той услугой, в которой можно получить хорошее качество работы за относительно небольшие деньги.

Специальная недвижимость и промышленные объекты

Сопутствующие услуги:

Москва является крупным промышленным центром. Однако среди производственных зданий и объектов специального назначения редко встречаются типовые решения, поэтому оценка подобной недвижимости даже для Москвы носит, как правило, уникальный характер. Соответственно, и стоимость услуг имеет по большей части договорной характер, так как заранее понять какие будут трудозатраты невозможно. Необходим осмотр и изучение объекта.

В данном разделе мы обойдемся без таблицы, а приведем найденную нами информацию в качестве списка.

  • Оценка имущественного комплекса (совокупности объектов). Цена, что логично, договорная, однако на двух сайтах мы нашли стартовую цену в 12000 и 50000 рублей.
  • Промышленные объекты (здания) – от 8000-10000 рублей. В одном прайсе было указано 15000 «за одно помещение».
  • Незавершенные объекты. В прайсах нашлись два раза – от 15000 и от 20000 рублей.
  • Инфраструктура (предложение нашлось только у одной компании)
    • Городские объекты (канализация, водопровод, электросети) – от 5000 рублей.
    • Инфраструктура магистралей (газо- трубопроводы, электросети) – от 25000 рублей.

Отметим, что оценка подобной недвижимости требует особых знаний оценщика. Специалист, работающий с квартирами и офисами, не всегда готов быстро и точно провести оценку промышленного объекта. Поэтому в данном случае лучше выбирать те компании, которые имеют реальный опыт работы с данным типом недвижимости.

Земля

Сопутствующие услуги:

При оценке земли надо учитывать ее существенные отличия от других типов недвижимости. К ним относятся: невозможность воспроизводства, неприменимость понятий физического износа и срока эксплуатации, а также целевое назначение конкретного земельного участка. Последнее свойство – определенное назначение земельного участка, как раз оказывает наибольшее влияние на стоимость услуг по его оценке.

Из найденных нами в открытых источниках ценах, редко кто подразделяет землю по типам использования. Таким образом, для достоверного определения средней цены именно по видам назначения земельных участков, достаточно сведений не набралось. Более-менее достоверно определить среднюю цену услуги можно для 2-х категории земель: «обычные» участки – преимущественно частные владения и участки садовых товариществ.

Тип земли Минимальная найденная цена, руб. Средняя цена, руб. Наибольшая найденная цена, руб.
«Просто» земельный участок 3000 5000-7000 9500
Участки садовых товариществ 6000 10000 10500
Земля с/х назначения (найдено два значения) 12000 ? 20000
Земли под ИЖС (найдено одно значение) 8000 ? ?
Земли промышленного назначения (найдено одно значение) 12000 ? ?
Земли лесного хозяйства (найдено одно значение) 15000 ? ?

Отметим, что когда в прайс-листе написана фраза «оценка земли от 3000 руб.» - подразумеваются все типы земель. Но все же эта минимальная цена относится, вероятнее всего, к небольшим частным земельным участкам.

Итак, из таблицы видно, что стоимость услуги зависит, в первую очередь, от типа земельного участка. Также, разумеется, важное значение имеет его площадь (градации по отношению цены услуги и площади участка у разных фирм весьма разнообразны). Ну и наценка может идти за удаленность и срочность проводимых работ.

Кроме того, оценка земли в Москве имеет и собственные особенности:

  • права на землю в подавляющем большинстве случаев оформлены в виде права аренды, то есть обычно проводится оценка стоимости прав на земельный участок;
  • сам рынок купли-продажи земельных участков достаточно закрыт, что затрудняет поиск аналогов при сравнительном подходе.

Эти нюансы требуют от оценщиков высокой квалификации, что, в свою очередь, сказывается на стоимости услуг.

О сроках

Средние минимальные сроки оценки недвижимости для Москвы выглядят примерно так:

  • жилая недвижимость и небольшие земельные участки – 1-2 дня;
  • коммерческая недвижимость, отдельные здания, земли под ИЖС, промышленные и сельскохозяйственные земли – 2-5 дней;
  • незавершенное строительство – 5-7 дней.

Стоит учитывать, что данные сроки актуальны с момента осмотра оцениваемого объекта.

Выводы

Мы предлагаем небольшие выводы из сделанного исследования (впрочем, это наверно громкое название для проведенной работы, но, тем не менее).

В первую очередь стоит отметить, что для популярных видов оценки можно выделить средний коридор минимальных цен. Отклонения цен от этого коридора в меньшую сторону вызывают, как минимум, вопросы: не является ли это уловкой и насколько профессиональную работу получит заказчик? Отклонения в большую сторону говорят, вероятно, либо о незаинтересованности компании в данном направлении работ, либо о сверхвысоком качестве услуг.

Также мы попробовали выделить объективные и субъективные факторы, влияющие на стоимость оценки недвижимости в Москве.

Объективные факторы:

  • Сложность (трудоемкость) объекта. В свою очередь зависит от типа недвижимости и размера объекта.
  • Удаленность (труднодоступность) объекта.
  • Срочность проведения оценки (так как обычно сроки итак весьма небольшие, наценка идет для тех случаев, когда отчет об оценке «нужен был вчера»).

Субъективные факторы:

  • Специализация компании. Если фирма тяготеет к оценке определенного типа недвижимости и специалисты, что называется, «набили руку», она может предлагать свои услуги по более низким ценам. А на непрофильные направления, наоборот, несколько завышать стоимость работ.
  • Определенная деловая «наглость». В том смысле, что компания может, как оказывать услуги по завышенным ценам (ничем не основанным в смысле качества), так и по заниженным (либо идя на какие-то уловки (разумеется, не противоречащие законодательству) для облегчения своей работы, либо же в итоге под разными предлогами поднимая цену до среднерыночной).
  • Акции. Вполне возможный вариант – оказание услуг по сниженным ценам в рекламных целях.

Отметим, что в любом случае стоимость работ по оценке недвижимости не зависит от конечной стоимости оцениваемого объекта.

Также вы всегда можете позвонить в любую компанию и проконсультироваться относительно примерной или точной стоимости их услуг в вашем конкретном случае.

Об «Аврора Консалтинг Северо-Запад»

В заключение позвольте сказать несколько слов об услугах и их стоимости в отношении нашей компании.

«Аврора Консалтинг Северо-Запад» всегда старается держать конкурентоспособные цены без перегибов в какую-либо сторону. На примере оценке квартиры: при средней минимальной цене в 3-4 тыс. рублей, стоимость наших услуг начинается от 3,5 тыс. При этом наш профессионализм признан, как независимыми рейтингами (к примеру, агентство «Эксперт РА» внесло нас в список крупнейших оценочных компаний России), так и многочисленными отзывами и благодарностями наших клиентов, представленных на данном сайте.

Один простой факт. Более 50% новых клиентов нашей компании обращаются к нам не через каналы рекламы, а по совету коллег, друзей или деловых партнеров. Мы, в свою очередь, ценим такое доверие и делаем все возможное, чтобы сохранить его.

Перечень предоставляемых услуг, отзывы клиентов, признание, справочную и прочую информацию смотрите в разделе «Оценка».